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财报点评|合景泰富:未来利润增长预估未定 冲650亿还需更努力

本文摘要:2018年3月23日,合景泰富地产有限公司有限公司(01813.HK)公布2017年业绩公告。公告表明,报告期内,合景泰富已完成全年预售额合计人民币380亿元,归属于公司的权益预售总额287亿元,同比快速增长28.7%;权益预售总建筑面积为180万平方米,同比快速增长5.6%;预售均价大约15936元,同比快速增长21.8%,倒数两年暴跌后再度下跌。

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2018年3月23日,合景泰富地产有限公司有限公司(01813.HK)公布2017年业绩公告。公告表明,报告期内,合景泰富已完成全年预售额合计人民币380亿元,归属于公司的权益预售总额287亿元,同比快速增长28.7%;权益预售总建筑面积为180万平方米,同比快速增长5.6%;预售均价大约15936元,同比快速增长21.8%,倒数两年暴跌后再度下跌。数据来源:年报透露数据2015年,合景泰富仅有已完成全年预售目标225亿元的90%;2016年,上调目标至220亿元,再一达成协议了目标的101%;2017年再度低空盘旋,达成协议了目标280亿元的103%。不过,合景泰富基于对市场现状、可售货源及建设计划的辨别,将2018年的预售额目标订为650亿元。

若想达成协议这个目标,从总预售额看须要快速增长大约71.05%,而从权益预售额看须要大幅度快速增长大约126.48%。公司指出,根据现有土储,计划新开工及推盘时间,预期2018年可售货值快速增长至人民币1100亿元。同时减缓全新项目的建设与发售速度,一线城市可售货值占到27%,二线城市可售货值占到65%。

此外,据招银国际研报称之为,基于大手的补足土地储备,合景泰富期望在2020年的总销售金额能约至1000亿元。毛利率基本与去年持平 未来利润快速增长预估未确定数据来源:年报透露数据及wind截至期末,合景泰富营业总收入118.53亿元,毛利率及净利润率分别为34.8%及31.2%,比起2016年34.6%及39.0%,毛利率基本持平,净利润率上升7.8个百分点。

2013-2017年间,合景泰富的毛利率分别为36.2%、35.5%、36.1%、34.6%和34.8%。在公司2017年业绩会上,对于未来毛利率能否保持,管理层未做出正面对此,仅有回应“毛利率仍然都很高,公司在这方面做到得很出众”。每股收益1.17元,同比增加1.7%,并建议宣派末期股息每股普通股31分,连同中期股息,全年股息每股普通股41分。

公司年内核心利润为35.23亿元,同比增加20.6%。在2017年中期业绩发布会上,合景泰富营销及市场部总经理杨欢称之为,预计到 2020 年,公司的核心净利润多达人民币90亿元,在2018-2020年确保利润每年的年增长率在30%-40%。

然而,公司董事会此后发布公告回应,杨欢所不作的陈述乃根据其个人估算扣除的个人意见,并不代表董事会的意见及估算。由于有关目标年增长率的陈述乃由集团管理层按其考虑到集团现有土地储备后的可行性估算而做出,而杨欢所作陈述乃经考虑到集团的估算可可供销售货源后按其自有估算所做出,董事会特别强调,集团管理层及杨欢的估算可不受市场状况的任何变动所影响,而集团有可能或不一定有可能达成协议该等估算。负债率变化较小 资产周转率水平较低数据来源:年报透露数据、亿翰及wind截至期末,合景泰富资产负债率79.07%,清净负债率67.9%,与去年同期差距并不大。

期末现金结余404.67亿元(其中12.68亿元有限),较去年同期269.01增幅较小。总资产周转率与流动资产周转率分别为0.1次及0.15次,正处于业内较低水平。同时,合景泰富地原产境内发售总额为人民币60亿元的公司债;于境外发售较低票息优先票据总额为美金13亿元,并归还较高票息的境外优先票据总额美金7亿元;在境内公司债券中,大约24.83亿元将于一年内偿还债务,以及大约266.96亿元将于二至五年内偿还债务。此外,公司2017年融资成本大约3.295亿元,平均值借贷利率维持在5.8%的身体健康水平。

拿地政策改变 缴收购原有改为主力。数据来源:年报透露数据及wind截至期末,合景泰富土地储备权益建筑面积1352万平方米,同比快速增长19.65%;旗下共计101个项目,产于29个城市,若还包括城市更新并未上海证券交易所项目,公司权益土储约1800万平方米。

期内,公司售予35个优质地块,追加建筑面积531万平方米,平均值成本为每平米5000元(不还包括香港)。合景泰富管理层在2017年业绩会上透漏,2018年公司拿地政策将由收收购居多,改变为收收购居多、招拍挂辅,相提并论缴收购方式提供的土地对“保持低毛利率有益处”。但是,缴收购拿地的方式虽然在资金成本上较低,前后所必须花费的时间、人力等成本却不较低。

此外,原有改为方式也正在沦为合景泰富提供土地的主要方式之一,公司已在广州签约8个城中村,未来可获取700-800万平方米的土地储备。2017年,合景泰富物业研发、物业投资、物业管理及酒店的收益分别大约104.32亿元、2.31亿元、4.55亿元及4.24亿元;分别同比增加31.7%、26.8%、23.0%及8.9%。2018年,合景泰富地产总可售货值将超过人民币1100亿元,计划发售20余个全新项目。

同时,公司预计发售三个系列的长租公寓,将在广州、深圳、上海、南京等城市试点,最慢2018年月对外发展商。根据投资物业发售工程进度,公司预计2020年超过多达270万平方米的投资物业可出租面积。


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